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35세 아파트 200채 사들인 젊은 부자의 투자이야기 본문
daum 행복재테크
수도권 아파트는 2007년 사상 최고의 시세를 경신한 후, 2008년 계속 하락하고 있는 시점이었다.
2013년 바닥을 지나 2014년 상반기 상승세로 돌아섰다.
매입비 2100 - 보증금 500 = 연간240/실투자금액1600 = 연간수익률15%
1995년 이후 건축법이 강화되기 시작했는데, 이는 성수대교와 삼풍백화점의 붕괴 때문이었다.
서산
인구가 꾸준히 유입되어 2020년 경 20만을 넘어설 것으로 예상
Price Income Ratio(아파트 가격을 연평균 도시근로자 소득을 적용해 산출)
2005년 매매가 5000 / 도시근로자 연소득 3900 = PIR 1.28(1년 2.8개월)
2011년 매매가 5000 / 도시근로자 연소득 5097 = PIR 0.98
2015년 도시근로자 연소득 5736 x PIR 1.28 = 미래 평균 아파트 시세 7342
지난 수년 간 정체를 보였던 시세은 2005년 도시근로자의 PIR1.28까지 집값이 오른다면 7342만원까지 아파트시세는 무조건 오를 것이다.
원주
간단한 수리와 입주청소를 한 후, 전세는 쉽게 나갔다. 대부분의 임대인들이 수리와 입주청소를 해주지 않기 때문이다.
80대 할머니가 춘천에서 원주까지 택시를 타고와서 투자를 할 정도라면, 2011년 7월의 시세는 앞으로 수년이 흘러도 사실상 50% 이상의 상승률을 보이기는 어렵다는 생각이 들었다.
임대수익률이 5% 미만이면 투자매력이 없다. 내 입장에서 원주는 투자기준소득대비PIR, 임대수익률, 평당시세 모든 조건을 충족하지 못하고 있었다.
원주도 서울처럼 외곽순환도로를 건설중이라 똑같은 생활권이 될 것이다.
군부대가 이전하면 상업시설 및 녹지를 지닌 공원시설이 들어올 것이다. 그렇게되면 사람들의 시각도 달라질 가능성이 크다.
결국 이지역 역시 24평형 아파트가 5천만원에 거래되던 것이, 저평가된 시세의 반영으로 현재 8천만원에 거래되고 있다. 급격하게 시세가 상승한 이후에도 어려운 급매물들을 5천만원에 매입해, 불과 10일 후 6천만원 중반대에 매도한 사례도 있었다.
강릉
인근 부동산에 들러보니 이 지역은 소형아파트(39제곱, 11평)가 많지 않은 상황이었고, 향후에도 소형아파트의 공급이 없을거라 판단되었다. 그렇다면 임대역시 순조롭게 잘 나갈 것이고, 시세역시 향후 조금은 오를 것이다.
낙찰을 받고 부동산에 들러 중개인에게 물건을 내놓았다.
음성
기존 일반페인트가 아닌 탄성코트로 페인트를 업ㅊ에 의뢰하고, 부동산에는 법정 중개수수료보다 3배를 더 주기로하며 남들보다 재빨리 임대를 놓았다.
정읍
PIR을 대입하여 산출하려했으나, 분양전환이 얼마 전 이루어져 자료가 없었기 때문에 배당수익률 개념으로 접근했다.
1년치 월세를 한 번에 받는 조건으로 두 달치를 빼주었다.
1만평의 공장용지를 40억 수준에 구입했습니다. 우리가 여기서 잘되면 더 많은 철강기업들이 내려올 거예요. 이렇게 싼 땅이 어디있어요? 전기, 수도, 가스 다 공급되는데?(평당 20~30)
동두천
10년 후에는 GTX(great train express수도권 광역 급행철도. 지하40m에 터널을 건설하여 노선을 직선화함으로써 기존 전철보다 3배 빠른 속도로 운행할 예정(100~200km))의 등장으로 수도권 교통은 더욱 빨라질 수 밖에.
2024년이 되면 의정부역에서 삼성역까지 20분
인구2500만의 수도권
나는 일단 내 집 마련의 조건을 정리해보았다.
1. 교통이 편리해야 한다.
2. 수득수준이 낮지 않아야 한다.
3. 깨끗한 아파트 환경 및 병원, 마트가 가까워야 한다.
영종도는 섬이라 많은 사람이 모르지만,
열대야가 없어 사실상 봄, 가을, 겨울만 있는 동네라고 보면된다.
작은 병원 및 관공서, 마트가 걸어도 도보 1분 안에 모든 걸 해결할 수 있는 지역
모든 사람들이 자기가 살고있는 지역이 가장 편리하고 살기 좋다고 착각하는 것처럼 말이다.
이 동네 사람들이 선호하는 아파트가 2007년 4억을 고점으로 24천~26천까지 빠진 상태였다.
국유재산 공매의 장점
1. 잔금이 60일 이내. (공실인 상태에서 담당자를 잘 구슬려 인테리어가 가능)
2. 공실이라 얼마든지 하자상태를 체크 (대부분의 키번호는 0000)
3. 명도가 필요없다. (초보자도 클릭만으로 낙찰가능, 국가의 재산)
4. 시세보다 최소 1000~2000만원 정도 저렴하다.
평당 대지의 값이 250이고 40평이면 대지권 값이 1억인데, 24평의 건축물의 값이 3500이라면 평당 145로 10년이 지난 주택의 감가상각을 고려해도
매우 저평가된 것이다.
그리고 놀라운 사실은 현재 30평대의 관리비와 40평대의 관리비가 동일하다는 것이었다. 그러한 이유인 즉, 입찰하려는 아파트는 관리소 직원들이 적어 인건비 측면에서 절약되기 때문이었다.
화폐가치는 물가상승과 inflation으로 인해 하락할 수 밖에 없다. 물가상승률을 4%라고 가정하면 현재 1억원의 가치는 30년 후 2750만원에 불과하기 때문이다.
빌라의 단점인 하자보수 역시 연립주택의 경우 대규모 단지인 경우가 많기 때문에 아파트와 동일하다.
연립주택은 고층아파트와 달리 대지권의 크기가 크다.
지적도에는 남향으로 되어있었는데 그게 아니었다. 이처럼 지도에 잘못 표시된 경우도 많기 때문에 꼭 현장답사가 필요하다.
아파트에 지하주차장이 없다면 항상 주차문제로 신경을 써야하니 당연히 아파트의 매매가에도 영향을 미치고, 아파트 입구를 들어오는 1차선의 도로역시 상당히 마음에 거슬렸다.
주식투자는 가치주, 자산주, 배당주 3가지 개념의 투자를 할 수 있는 방법이 있다.
대한화섬의 현재 주가는 69200원이고 오늘자 시가총액은 918억원이다. (주식수의 총합계. 즉 918억원이 있으면 대한화섬을 모두 살 수 있다.) 순자산 가치는 최소 5000억이다.
대한화섬은 명목상 화섬업체이나 현실에서는 부동산 및 투자회사이다.
회사의 급여는 경제적 자유를 위한 종잣돈으로 여기고, 투가공부를 게을리해선 안된다.
갑작스런 회사의 부도나 내 자신에게 발생하는 질병은 지속적인 현금흐름을 만들 수 없기 때문에, 우리 스스로 현금흐름을 창출하는 시스템을 만드는 것이 매우 중요하다.
나는 임차인과 계약서를 쓸 때 임차인을 만나지 않는다. 자본주의 구조상 임대인은 갑이기 때문에 임차인은 상당히 자존심이 상하고.
제아무리 인상좋은 주인이라해도 눈 앞에 있으면 기분이 좋을수는 없다. 임차인에게 편지를 쓰고 케이크 같은 선물을 해주는 것도 그들의 자존심을 건드리는 일이다.
경매는 낙찰 후 대부분 소멸기준 권리보다 우선하는 권리 외는 모두가 말소되기 때문에 사실상 깨끗한 물건으로 재탄생한다.
이제 낙찰을 받으면 2~3주 정도는 연락조차 하지 않는다.
낙찰을 받고나서 바로 인도명령 신청을 하고 인도명령 결정이 이루어지면 그 때부터 점유자와 대화를 시도한다.
부동산에 들러 입찰 전 항상 급매를 기준으로 입찰가격을 산정하는 게 중요하다.
통상적으로 낙찰에서 명도까지 3달 정도의 시간이 필요.
2008년 금융위기는 피해갈 수 없었던 것
이렇게 대한민국 4천여개의 건설사는 도산하고 현재 빅6 기업만이 살아남아 시장을 더욱 나눠먹고 있는 실정이다.
2015, 2016, 2017년 해가 거듭될수록 공급부족으로 인한 전셋값 상승은 실수요자들의 부동산 구매를 이끌어낼 것이고, 원하지 않아도 자연스럽게 내집마련을 하게 만들 것이다.
2018~2020년까지 수도권 부동산 거품 야기
서울 실투자금3천이하, 매매가 대비 전세비율 80%이상, 임대수익룔 4%이상이라면 매입하면 된다.
경기도 덕양구 화정동, 행신동 20평형, 의정부 민락동
투자를 피해야 할 곳으로는 시흥, 파주, 화성, 양주
이들지역은 향후 입주물량이 많거나 과거 입주물량이 많은 관계로.
서울을 중심으로 이들 지역보다 거리가 먼 지역은 당연히 투자 제외 대상이다.
금리가 상승하는 건 실물경제의 회복
유가상승. 그 시점은 2016년 초로 예상되며, 이는 미국의 금리인상과 맞추어 서서히 진행.
현재 유가는 40$/배럴 수준이나, 2018년 경에는 100$수준에 접근할 것.
북한이 붕괴된 후 접경지역 토지는 현재 시세보다 수십배는 오를 가능성이 매우높다.
일반매매 X. 법원경매를 통해 매입하는 게 좋다.
현명한 투자자, 워런버핏, 프랭클린, 코스톨라니
첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지.
입지가 가장 최선호인 상가건물 1층을 매입하거라. 모두가 좋은 위치로 생각하는 수익률 좋은 상가건물 1층을 2~3개만 보유해도 네가 이 세상을 살아가는데 경제적으로 어려운 일은 없을 것이다.