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이현욱 - 굿바이 아파트 집 짓기의 정석, (좋은 집 시리즈)1. 두 남자의 집짓기 : 땅부터 인테리어까지 3억으로 본문
| 굿바이 아파트, 집 짓기의 정석국내도서저자 : 이현욱출판 : 이집소 2016.06.01 |
단독주택이 일상적인 주거양식인 나라에서는 부동산 중개업을 하려면 알아야 할 게 너무 많다. 집마다 구조가 다르고, 전망좋은 집, 정원 잘 가꾼 집 등 등 한 채 팔기 위해 모든 집의 특징을 꿰고 있어야 하고 고객에게 오만가지 설명을 해야한다.
굳이 연구하고 개발하지 않아도 된다. 건설사들이 아파트 사업에 목을 매는 이유다. 그런데도 새 아파트 분양할 때마다 새로운 평면, 새로운 설비라고 광고하는 걸 나는 아직도 이해할 수가 없다.
외국에서는 일반적으로 아파트를 완공한 후 분양한다. 토지비, 건축비, 미분양시 위험부담까지 건설사가 다 진다. 때문에 새로운 설계를 개발하고 소비자의 요구를 파악하는 데 엄청난 노력을 해야한다. 그렇게 노력하는 게 당연한거다. 휴대폰이나 자동차를 살 때 미리 돈 주고 3년 뒤에 물건받는 사람은 없지 않은가.
앞으로 아파트 가격이 오르지 않는다면 과연 그때도 사람들이 미리 돈 주고 아파트를 살 지 의문이다.
용적률은 중심지에서 멀어질수록 대략 상업지역1000%, 준주거지역400%, 일반주거지역200% 순으로 낮아진다. 더 외곽으로 가면 단독주택밖에 못 짓는 자연녹지 지역이나 개발이 제한된 그린벨트 등이 있다. 계획관리지역이라는 것도 있는데, 도시가 팽창할 것같으니 우선은 관리를 하자는 취지로 지정한 구역이다.
용적률은 층수와 관련있고 건폐율은 어느층이든 상관없이 그 중 가장 넓은 바닥면적을 제한하겠다는 뜻이다.
건폐율도 용적률처럼 도시 중심에서 멀어질수록 80%, 50%, 40%식으로 줄어든다. 자연녹지 지역은 20%로 상당히 낮다.
자연녹지 지역은 건폐율이 20%이므로일반주거지역의 건폐율 60%와 3배 차이가 난다. 그렇다면 땅값도 자연녹지 지역이 일반 주거지역보다 3배 이상 저렴해야 비슷한 가치의 땅이라고 볼 수 있다.
땅값과 건축비 5:5가 적당하다.
폐타이어를 레미콘 공장에서 재활용해 콘크리트로 만들고 있다.
우리전통 한옥의 기둥은 왜 그렇게 두꺼울까? 미국이나 캐나다에 지어진 중목구조 주택을 보면 기둥이 두껍지 않다. 국내에서 생산되는 나무가 상대적으로 약해서 두께로 강도를 벌충한 것이다.
경량목구조는 한 변의 길이가 4.5m를 넘으면 상대적으로 불리하다. 넓은 공간을 만들기 어렵다. 중목구조는 넓이에 제한없이 공간을 구성할 수 있다. 방은 경량목구조로 만들어도 충분하다. 그러니 집을 지을 때 시공업체 말만듣고 전부 중목구조로 설계해 비싼 돈 들이지는 말자. 가끔은 집에 엘리베이터를 넣는 경우가 있는데, 그 때는 목조주택이라도 엘리베이터 공간을 콘크리트로 시공한다. 목조에서는 엘리베이터 기계의 하중을 버틸수가 없다.
내가 가진 땅이 100평인데 다는 필요없으니 50평을 잘라서 팔고싶다. 그 때 땅을 자르는 행위를 필지분할이라고 한다.
일반주거지역은 60제곱 이하로는 필지분할이 불가능하다.
상업지역은 150제곱, 자연녹지 지역은 200제곱 등 각기 다른 면적제한
재개발지역은 30제곱
도로에 접하지 않은 땅 맹지
필지를 분할할 때는 내 땅의 어느 한쪽 테두리라도 도로에 2.5m이상 접하게 잘라야한다. 주차할 공간이 있어야 하기 때문이다. 기본적으로는 6m 폭 도로에 내 땅이 접해야 한다.
4m 폭 도로일 경우에는 소방법에 의해서 소방도로를 확보하기 위해 인접한 땅이 잘리는 경우가 있다.
골목길 길이가 35m 이상이면 소방도로로 폭 6m를 확보해야. 막다른 골목일 경우에는 폭 3m를 확보해야.
상가를 지을 땅을 산다면 조건이 조금 다르다. 이 때는 무조건 작고 싼 땅이 아니라 위치나 향후 땅값 상승 요인 등을 따져야 한다.
필요이상의 큰 땅을 사는데 예산을 소진하면 집 지을 돈이 너무 빠듯해서 시공과정에서 고생하게 된다. 설계비 아끼려고 시공업자에게 공짜로 설계를 맡기면, 천장에서 비새고 하수도 넘치고 햇볕 잘 안들고 이런저런 하자로 후회하기 쉽다.
과연 내가 사고싶은 땅이 좋은가 나쁜가는 건축가한테 상담을 받자.
이집소에서도 무료로 상담.
개별필지이면 집을 지을 수 있는지 없는지 어떻게 지으면 좋을지 이야기하고, 단지 내 필지를 고를 때 어떤 필지가 가장 좋은지 1, 2, 3순위를 매겨 그 이유를 구체적으로 말해준다.
절대 땅주인 혹은 그 땅을 소개한 지인, 토지 분양업자의 말을 곧이 곧대로 믿어서는 안 된다.
분양업자에게 가장좋은 필지란 자기가 가장 빨리 팔고싶은 필지이다. 가장 빨리 팔고싶은 필지는 가장 팔리지 않을 것 같은 필지이기도 하다. 내가 살 땅을 땅 팔 사람에게 고르게 해서는 곤란하다. 다시 강조하지만 집을 짓고 싶다면 땅을 사는 과정에서부터 전문가의 도움을 받자.
자기 집 지어 본 건축가를 만나라.
설계가 마무리되면 지자체 건축과에서 신축 건축허가를 받아야한다. 통상 한 달 정도
토지취득세, 토지취득가의 4.6%
준공허가가 나면 건물등록세
임야나 전답에 집을 지으려면 해당초지를 대지로 형질변경, 토목설계비(토목설계사무소 대략100평 200만원)
평평하게 토목공사비
형질변경 개발부담금
전기, 수도, 가스 인입비
공사비 별도비용 담장, 대문, 조경
LH같은 곳에서 분양하는 땅. 토목공사, 형질변경, 개발부담금 등을 이미 치른 땅이고, 건폐율이 60%인 일반주거지역
여기 정리해 놓은것만 알고 도전해도 집짓기가 두렵지 않다. 모르니까 무섭고 스트레스 받는 것이지 알면 어려울 게 없다.
지하층은 여름에 공팡이가 떼지어 세들어살고
이격거리, 단독주택 대지 경계선에서 50cm 띄워야.
건물끝은 대개 가장 많이 튀어나온 부분인 처마가 기준이 되므로 처마를 없앤다.
가로와 세로 각각 2m짜리 창을 달 계획이었다면 1m짜리 창 4개를 내면 된다. 창 면적은 그대로인데 단열효과가 훨씬 뛰어나다. 1제곱 이하의 창은 열손실이 없다고 본다.
작은 집 설계를 많이 하는 일본은 엄청난 노하우를 축적했다.
제대로 된 시스템 창호, 바람 안 새는 창문 한겹이면 충분하다.
도심 속 보물 두꺼비집 리모델링
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좋은집 시리즈.. 순서는 정확하지 않지만 저런 흐름으로 되어있다.
1. 두 남자의 집짓기: 땅부터 인테리어까지 3억으로
2. 작아도 기분좋은 일본의 땅콩집: 6평부터 시작하는 행복한 집짓기 150가지 방법
3. 집짓기 바이블: 건축주, 건축가, 시공자가 털어놓는 모든 것
4. 우리 가족이 처음 지은 집: 집짓기에 먼저 도전한 이웃들의 성공 포인트
5. 집짓기의 선택과 집중: 어디에 얼마를 써야 할까, 예산 운용에 관한 163가지
6. 최고의 평면: 삶을 결정하는 공간 배치법
7. 평면 정복: 공간을 구성하는 거의 모든 법칙
8. 평생 써먹는 높이!: 집짓기에서 인테리어까지
9. 부엌 중심: 지을 때 고칠 때 꾸밀 때
10. 공간을 쉽게 바꾸는 조명
11. 나란히 놓고 비교하는 좋은 평면 나쁜 평면
12. 전문가와 목공 동호인을 위한 수납 디자인
목조이지만 외장은 돌이나 시멘트, 철판 등으로 마음대로 꾸며 겉에서 보면 목조주택인지 전혀 알 수 없다.
나무로 뼈대를 만들고 바깥쪽은 철제 강판이나 시멘트 패널, 벽돌 등으로 덮어요. 집 안쪽은 석고보드로 전체를 바릅니다.
벽이 얇아도 단열이 우수하고 친환경적인 단독주택, 목조가 최선의 답이었다.
목조주택은 뼈대가 되는 나무가 그 자체로 단열재 역할을 합니다. 이 나무 사이에 단열재를 채워짓기 때문에 집 전체를 단열재로 짓는 셈이에요. 그리고 콘크리트 집보다 벽을 더 얇게 지을 수 있어 공간이 더 넓어집니다.
미국과 캐나다의 경우 단독주택의 90%가량이 목조주택이에요. 불에 안전하지 않았다면 선진국에서 목조주택은 정착하지 못했을 거에요.
목조주택은 나무기둥이 40cm간격으로 서 있는 구조라서 문제가 되는 부분만 갈아끼울 수 있습니다.
일반적으로 설비와 전기는 20~30년이 지나면 보수를 해야합니다. 목조는 석고보드만 떼어내면 집의 내장이 모두 보입니다.
등기상 평수는 32평이지만 실제쓰는 평수는 48평 정도다. 등기에는 포함되지 않는 다락방 면적이 16평 있기 때문이다.
목조주택은 원래 전세계 어디서나 1개월 정도를 공사기간으로 정한다.
이집은 단열을 위해 벽을 일반적인 주택의 2배로 했다. 결과는 대성공! 집은 60평으로 무척 컸는데, 여름에도 에어컨을 틀 일이 거의 없었고, 겨울 난방비는 월평균 30만원을 밑돌았다.
가장 일반적으로 쓰이는 단독주택 자재인 콘크리트의 가장 큰 단점은 시멘트와 골재, 철근의 배합인데, 우리나라에서 골재 채취는 금지되어 있다. 그렇다면 콘크리트에 들어가는 골재는 어떻게 구해질까? 폐자재다. 폐자재를 섞을 수 밖에 없는 게 현실이다. 그러니 몸에 좋을리가 없다. 또 하나, 콘크리트는 단열에 최악이다. 열므에는 콘크리트 자체가 뜨거워져 밤에 그 열기를 뿜어낸다. 겨울에는 거꾸로 냉기를 한껏 빨아들여 집 안으로 뿜는다. 집을 데우려면 컨크리트 벽체가 먼저 따뜻해져야 한다. 당연히 난방에 더 많은 열기가 필요하고 시간도 오래 걸린다. 인기가 많은 노출 콘크리트 집들은 멋은 있어도 단열은 거의 포기해야 한다.
요즘 건축은 겉으로 봐서는 목조인지 콘크리트인지 알 수가 없다. 목조주택은 나무가 '뼈대'를 이루는 집이다. 껍데기가 나무라고 목조주택이 아니다. 목조주택이라고 하면 십중팔구 통나무집을 떠올리는데, 옛날 '허클베리 핀' '톰소여 모험'같은 미국 동화책에나 나오는 아주 예전 양식일 따름이다.
국토해양부가 운영하는 luris.moct.go.kr에서 누구나 땅의 면적과 위치, 용도, 모양을 볼 수 있다. 점찍어둔 땅이 집을 지을 수 있는 용도의 땅인지, 실제 모양은 어떻게 생겼는지 확인한다.
겨울에 놀러온 분들은 더 놀란다. "난방도 안했는데, 집안 온도가 20도란 말야?"
다시한번 거듭 강조하는데, 4인 가족이면 30~40평이면 충분하다.
집을 만드는 가장 오래되고 검증된 소재는 결국 네가지 정도다. 돌, 나무, 쇠, 콘크리트. 이 중에서 그 자체로 단열효과를 내는 소재는 나무 뿐이다.
2중창과 3중창은 효과가 50%차이가 아니라 100%가까이 난다. 2중창은 유리 사이 공기층이 하나지만, 3중창은 공기층이 2개이기 때문이다.
passive house는 이보다 3배 넘는 30cm정도로 단열재를 넣는다.
차양만 달면 여름철 높은 해를 가로막아 실내로 들어오는 빛이 훨씬 줄어든다. 돈이 거의 들지 않으니 이것도 무조건 따라하자.
평지붕에 아무리 단열을 잘해도 경사지붕이 있는 2층을 이길 수는 없다.
땅은 자기가 가진 돈에 맞춰사면 끝이고 건축비는 무조건 평당 350~400만원을 곱하면 된다.
특급호텔의 경우 인테리어가 중요하기 때문에 평당 건축비가 보통 700만원 이상이다. 반면 아파트나 주상복합 빌딩들은 인테리어비가 적게 드는 편이다. 한 모델로 많은 세대를 짓기 때문에 대량 주문이 가능해 평균 단가를 줄일 수 있다. 아무리 좋은 주상복합 아파트라도 실제 인테리어 비용을 포함한 건축비는 평당 50~600만원 선이다. 그럼에도 분양가는 평당 2000만원에서 3000만원에 이른다.
콘크리트는 수분을 잘 흡수한다. 나무보다도 훨씬 수분을 잘 빨아들인다. 그래서 장마철에는 곰팡이가 핀다. 겨울에는 콘크리트가 수분을 다 흡수해 집안이 더 건조해진다.
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